家を建てるための土地を探し始めると、まず目に入るのは価格です。広さは十分で場所も悪くない。しかも思っていたより安い。お！条件のいい土地を見つけたぞ！というふうに思ったりします。
ただ、佐世保で土地を探す場合は、表示されている価格だけで決めないほうがいいこともあります。なぜなら土地を買ったあと、家を建てられる状態にするまでに追加の別の工事が必要になることがあるからです。
ここが、土地探しでは少し分かりにくいところです。
高低差のある土地は、家以外の工事が増えることが
佐世保は坂が多く、道路と土地の高さが違う場所も珍しくありません。道路より土地が高い。あるいは低い。
見晴らしがよく、建物が完成すると魅力的な住まいになりそうな土地でも、建築前には造成工事が必要になる場合があります。
土を入れる。
土を削る。
斜面が崩れないように擁壁を造る。
駐車場から玄関までの階段を設ける。
こうした工事は、建物本体の価格とは別ですし、特に駐車場は見落としやすい部分です。土地の面積だけを見ると車を2台置けそうでも、高低差を解消するために広い範囲を掘削しなければならないことがあります。土を運び出す作業や、コンクリートの壁を造る工事まで必要になると、当初の想定とは話が変わってきます。決して土地が広いから大丈夫とは限りません。
なお、佐世保市では高さが2メートルを超える擁壁について、建築確認の手続きが必要です。区域や工事内容によっては、盛土規制法に関する事前確認も必要になります。少し難しい話ですが、みなさんがすべて調べる必要はありません。
契約前に、建築会社にも土地を見てもらう。まずはそれで十分です。
道路が狭いと、工事の方法が変わることも
車で普通に通れる道路でも、家を建てる工事となると条件が変わります。資材を運ぶトラックや、基礎工事に使う車両が入れるのか。クレーンを使えるのか。作業中の車両をどこに置くのか。
前面道路が狭かったり、土地までの道に急なカーブがあったりすると、大きな車両が入れないことがあります。
その場合は、小さな車両に資材を積み替えるなど、通常とは違う方法で工事を進めなければなりません。
もちろん、狭い道だから家が建てられない、というわけではありませんが、手間は増えます。
土地を見に行ったときは、敷地の中だけでなく、そこへ向かう道も見ておいたほうがよいでしょう。
水道と下水道も、土地の前まで来ているとは限らない
住宅地にある土地なら、水道や下水道は当然使えるように思えます。でも、実際には確認が必要です。
道路に水道管が通っていても、敷地内まで引き込まれていないことがあります。古い建物があった土地では、既存の水道管がそのまま使えるとは限りません。
下水道についても同じです。佐世保市では、水道管や公共下水道の埋設位置を台帳で確認できます。つまり、物件資料だけでは判断できないことがある、ということです。
公共下水道を利用できない地域では、合併処理浄化槽を設置することになります。浄化槽には補助制度が使える場合もありますが、対象区域や条件があります。補助があるから負担がなくなる、という話でもありません。設置場所や配管、将来の維持管理まで含めて考える必要があります。
この辺りは地味な確認になりますが、家を建てるうえではかなり大事です。
古い家が残っている土地は、解体費だけでは終わらないことがあります
古家付きの土地は、周辺の土地より安く売られていることがあります。建物を解体すれば更地になる土地です。
基本的にはそうなのですが、解体するのは家だけとは限りません。ブロック塀、倉庫、庭石、樹木、カーポート。地面の下に古い基礎や浄化槽が残っている場合もあります。
敷地いっぱいに建物が建っていると、解体用の重機が入りにくいこともありますし、建物の中に家具や荷物が残っていれば、その処分も必要です。
古家付きの土地を見るときは、家の大きさだけで解体費を考えないほうがよいでしょう。敷地全体を見て、概算見積もりなども必要になります。
地盤改良が必要になるかは、見た目では分かりません
平らできれいに整備された土地なら余計な工事は必要なさそうに見えます。
ただ、地面の中までは見えません。家を建てる前には地盤調査を行い、建物を安全に支えられる地盤かどうかを確認します。その結果によっては、地盤改良工事が必要になることがあります。
これは土地を見ただけでは、ほぼ判断できません。近隣の地盤データなどからある程度予想できる場合はありますが、最終的には調査結果を待つことになります。
ハザードマップも確認しておきたいところ
費用とは少し話が逸れますが、土地を決める前にはハザードマップも確認しておきたいところです。
佐世保市には、斜面や山に近い住宅地が多くあります。眺めがよい土地でも、土砂災害警戒区域に入っていることがあります。川に近ければ洪水、海に近ければ高潮や津波についても確認が必要です。
佐世保市では、土砂災害、洪水、高潮、津波などのハザード情報を公開しています。区域に入っているから、必ず家を建ててはいけないというわけではありません。
https://www.city.sasebo.lg.jp/anzen/bousai2/jijo/hazard-map/index.html
逆に、区域外なら何も心配しなくてよいとも言い切れません。どのような危険が想定されているのか。避難するとしたら、どの道を通るのか。土地を見に行ったついでに、少し周辺を歩いてみると分かることもあります。
土地は、家を建てた状態まで考えて比べる
土地価格が700万円の土地と、900万円の土地。価格だけを比べれば、700万円の土地のほうが安く見えます。
ただ、700万円の土地に造成、擁壁、解体、水道の引き込みなどが必要で、900万円の土地には大きな追加工事が必要ないとすれば、最終的な差は小さくなるかもしれません。場合によっては逆転します。
土地は、土地だけで比べない。家を建て、駐車場や外構を整え、実際に暮らせる状態にするまでの金額で考えることが大切です。
とはいえ、土地の資料を見ただけで、必要な工事をすべて判断するのは難しいと思います。気になる土地が見つかったら、購入を決める前に建築会社へ相談してください。土地の資料や所在地が分かれば、現地の高低差、道路、水道、下水道、造成の必要性などを確認できます。土地探しの途中でも構いません。
アルファ建築空間 佐世保オフィスでは、土地探しから建築、資金計画までまとめてご相談いただけます。
土地を買ってから家の計画を考えるのではなく、その土地にどんな家が建ち、全体でどのくらいの費用になりそうか。
そこまで見てから判断する。
少し遠回りに見えますが、そのほうが家づくりは進めやすくなります。
ぜひ土地探しのご参考にされてください。